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전세금 안전하게 지키는 법, 전세권 설정 등기로 가능합니다. 2025년 기준 전세권의 개념부터 설정 절차, 필요서류, 비용, 주의사항까지 한눈에 확인해 보세요.
1. 전세권 설정 등기란?
전세권 설정 등기는 임차인이 전세금을 돌려받을 수 있도록 법적으로 권리를 확보하는 절차입니다.
전세계약만으로는 단순한 채권 관계이지만, 전세권 등기를 하면 물권(전세권)으로 등기부등본에 기재되어 전세금 반환에 대한 우선순위와 법적 효력을 갖게 됩니다.
2. 왜 전세권 설정이 중요할까?
- ✅ 집주인(임대인)이 바뀌더라도 전세금 보호
- ✅ 경매·압류 상황에서 우선순위 확보
- ✅ 전세금 반환 소송 시 입증 자료로 활용
※ 일반 확정일자보다 전세권 설정 등기 > 확정일자 + 전입신고 순으로 강력합니다.
3. 전세권 설정 등기 대상
- 🏠 부동산 전세 계약을 체결한 임차인 (전세계약서 필수)
- 📋 부동산 등기부등본상 권리관계에 문제가 없는 경우
- 📌 집주인의 동의 및 협조가 있어야 진행 가능
4. 전세권 설정 등기 절차
- 1️⃣ 임대차 계약서 작성 (전세 목적 명확히 기재)
- 2️⃣ 임대인의 동의서 및 인감증명서 확보
- 3️⃣ 등기소 또는 법무사 통해 전세권 설정 신청
- 4️⃣ 등기부등본에 '전세권' 명시 완료
5. 필요 서류
| 구분 | 서류명 |
|---|---|
| 임차인(신청인) | 전세계약서, 신분증, 인감도장 |
| 임대인 | 등기권리증(또는 확인서), 인감증명서, 인감도장, 동의서 |
| 기타 | 전세권 설정 등기신청서, 수입인지 |
6. 전세권 설정 등기 비용
- 💰 등록면허세: 전세금의 0.2%
- 💼 교육세: 등록면허세의 20%
- 🧾 수입인지: 1,000원~3,000원 수준
- ⚖ 법무사 수수료(선택 시): 약 10만~20만 원
※ 직접 신청하면 법무사 비용은 절감 가능
7. 전세권 설정 시 주의사항
- ❗ 임대인의 동의 없이는 단독 설정 불가
- ❗ 등기부등본 ‘갑구/을구’에 근저당·가압류 존재 시 우선순위 확인
- ❗ 설정 등기 완료 여부는 등기부등본으로 직접 확인
8. 확정일자 vs 전세권 설정 차이
| 항목 | 확정일자 | 전세권 설정 |
|---|---|---|
| 법적 효력 | 채권 | 물권 |
| 우선변제권 | 있음 (전입신고 필요) | 더 강력한 권리 |
| 등기 필요 여부 | 불필요 | 필수 |
9. 실제 사례 요약
2024년 서울의 한 임차인은 전세권 설정 없이 확정일자만 받고 전세 입주.
이후 집주인이 해당 주택을 담보로 대출받은 뒤 연체 → 경매 진행. 결과적으로 후순위에 밀려 보증금 일부 손실.
전세권을 설정했다면 우선순위 확보로 전세금 전액 보장 가능했을 상황입니다.
10. 전세금 지키는 가장 확실한 방법
전세보증금 수천만 원, 많게는 수억 원이 걸린 계약입니다. 단순한 계약서만으로는 내 돈을 지킬 수 없습니다.
조금 번거롭더라도 전세권 설정 등기를 통해 법적 권리를 확보해 예기치 못한 손해를 막는 것이 가장 안전한 선택입니다. ✅
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